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经历过SARS、次贷危机、H1N1酒店地产如何在新冠疫

更新时间:2020-06-28 15:03点击:

  ,本文通过分析2003年SARS非典疫情相对比较严重的北京地区旅游业和酒店业的影响、酒店物业收益价值模型研究,对酒店物业收益价值变化进行了初判,并提出一些合理化建议。

  受2003年SARS疫情影响,北京2003年入境旅游者人数185.1万,同比骤降40.4%,旅游外汇收入19亿美元,同比下降38.9%,2004年恢复至2002年水平,并逐年上升,在2009、2010年因次贷危机及H1N1疫情影响再次减少,短期内再次恢复。

  北京2003年国内旅游者人数8,700万,同比下降24.3%,旅游收入706亿元,同比下降24.1%,人数同样于2004年恢复至2002年水平,且收入同比2002年上涨23.1%,之后每年基本呈上涨趋势,国内旅游业相对入境旅游业影响较小。

  纵观2001年至2018年北京酒店业入住率情况,可谓一波三折,18年间受到两次较大影响但期限短,一次相对较小影响但期限长。非典期间,酒店入住率大幅下滑,其中整体行业由2002年62%下降至2003年52%,下降10%,五星级酒店由2002年68%下降至2003年52%,下降16%,四星级酒店由2002年71%下降至2003年56%,下降15%,三星级酒店由2002年61%下降至2003年52%,下降9%,四星级酒店下降幅度最大。上半年严重期入住率更低,甚至为个位数,下半年逐步恢复。2004年酒店业全面恢复正常水平,凸显其影响大、时间短、韧性强。

  2008年、2009年受次贷危机及H1N1疫情双重影响,北京酒店业再度受到打击,连续两年下降,基本全部下降至50%左右,五星、四星影响较大,低星级酒店影响较小。2012年之后受到国家反腐倡廉政策影响,酒店业再次遇冷,近年来才逐步恢复至2007年之前水平。

  2003年非典疫情期间,酒店客房价未明显受到影响,基本保持平稳态势,但不排除个别酒店降价促销招揽客户。2008年北京奥运会之前客房价稳步上涨,五星级酒店上涨幅度明显,在2008年达到高峰。受奥运会结束、次贷危机和H1N1疫情影响,客房价冲高回落,五星级酒店下降幅度最大,达到40%。2009年至今,酒店业客房价稳步增长,年均2%-5%之间。

  疫情期间,虽然客房价较为稳定,但入住率影响较大,营业收入基本与入住率走势一致,2003年酒店业整体同比下降14%,五星级酒店下降29%,四星级酒店下降27%,三星级酒店下降11%,即高星级酒店受影响影响更大,敏感性更高,长期波动较大。

  综上来看,疫情影响GDP、消费力程度较小,对旅游业、酒店业入住率、营业收入影响大、影响时间较短,高星级酒店敏感性更高,但酒店客房价未明显受到疫情影响,相对稳步增长。根据SARS非典疫情历史经验,本次新冠疫情在非典防控战的经验基础上,应对早、防控措施得当、医疗科技水平大幅提升、国家政策扶持等措施,我们相信新冠疫情会在为期几个月时间内结束,并且对我国的经济基本面不会造成严重影响,经济活力和消费也会在疫情结束后迅速得到恢复。

  酒店作为经营性物业,一般采用房地产估价方法中的收益法来分析,其原理即根据物业未来收益求取收益价值的一种方法。如下图所示:

  现金流出包括与客房、餐饮、其他等项目相关的营业成本及营业费用、管理费用及销售费用、酒店重置金、增值税、教育费附加、城市维护建设税等。相关费用根据现有规模结合物业经营情况和酒店价格制定政策进行预测。

  根据一般收益法评估方法与常规操作,我们采用报酬资本化法模型来分析,即,其公式为:

  根据本次疫情特点,我们将物业收益期的发展阶段分为两个,即疫情+恢复期和正常期,见下图:

  参考2003年SARS疫情期间北京酒店经营表现数据进行测算,因客房价较为稳定,但入住率影响较大,营业收入基本与入住率走势一致,2003年酒店业整体入住率同比下降10%,五星级酒店入住率下降16%,四星级酒店入住率下降15%,我们通过分析本次各期具体参数受疫情影响,得出以下初步结论:

  根据非典期间的经验和历史数据,在预计可能状况下,酒店物业价值下降5.9%,下降幅度较小,乐观状况下即能够快速结束本次疫情,下降幅度2.9%,较悲观状况下即疫情和恢复期两年,下降幅度11.8%(发生几率小)。在较理想状态下,五星级酒店受疫情+恢复期长短与价值变化率呈线%左右下降幅度,但实际情况更为复杂,疫情+恢复期越长,价值影响因素越多,不确定性越大,其实际价值影响幅度将会越大。

  同时,我们对经营成本的敏感性进行了分析,经营成本的变化率与价值影响非常大,经营成本下降9%,价值上升约27%。经分析,一般五星级酒店GOP率在20~30%之间,经营成本的变动直接影响到GOP,9%的成本变动幅度对于GOP率影响极大,在当前疫情下与长远发展来看,在不影响到酒店品质和服务的前提下,如何控制成本和运营费用,提升GOP,对提升酒店物业价值至关重要。同理,我们对四星级酒店的受影响模型进行了分析,得出如下结论:

  四星级酒店预计可能、乐观、悲观状况下价值较假设无疫情的价值下降幅度为5.9%、2.9%、11.8%,与五星级酒店受影响幅度基本一致。在其他敏感性分析结果与五星级酒店亦趋同,这里不再赘述。

  受疫情影响,在此期间,为响应国家疫情防控要求和保护自身健康安全,大部分民众基本取消外出旅游、商务、会议活动等行为,对酒店业影响极大,当期酒店入住率会急速下滑,直接影响到营业收入和利润锐减,甚至严重亏损,持有物业风险上升等情况,物业价值一定程度上受到影响。但从我们详细分析数据来看,在疫情能够很好地控制并快速结束情况下,国家宏观经济基本面不会受到较大影响,疫情结束后旅游、商务、会议活动等也会迅速恢复正常,对于收益期动辄二三十年的酒店物业来说,短暂的疫情不会对其价值造成较大影响。

  疫情期间,酒店运营方除加强疫情防护措施,确保安全度过疫情期外,另一方面开源节流,调整收入结构、节约经营成本,再者可以利用该期的空档期进行员工培训、装修改造,加大卫生设施建设,提升酒店品质、品牌形象和市场竞争力,以便在疫情期结束后能否迅速恢复正常经营。

  通过对集中商业地产价值敏感性分析(详见往期研究——[点击查看]),我们发现物业长期运营管理的优劣才是影响收益价值的关键,酒店物业亦是如此,如何提高酒店未来长期的入住率、降低运营成本,提升收益增长率和GOP率,才是提升酒店物业价值的根本之道。

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